《梧州市本级标定地价成果》 政策解读

一、工作背景及依据

《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）、《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2021〕39号）、《自然资源部办公厅关于做好2022年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2022〕13号）等文件明确要求全面启动城镇标定地价工作，加快推进城镇标定地价公示工作。为落实以上文件要求，市自然资源局按照法定程序和要求，完成了梧州市本级标定地价成果编制工作。

二、标定地价定义

定义：标定地价是政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用、正常市场条件、法定最高使用年期或政策规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。

三、标定地价制定的必要性

一是国家层面对地价管理工作的日益重视，地方政府在管理工作中的迫切需求，都需进一步加快与完善现有公示地价体系建设。二是实现对城区地价的全面了解和科学调控，城区地价处于合理水平，促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及公众了解土地市场信息提供依据。

四、标定地价技术路线及主要内容

（一）技术路线

在综合分析梧州市本级土地利用现状、城市建设、土地市场等基础上，确定城区商服、住宅、商住混合、工业用地标定地价公示范围。以梧州市本级土地定级成果为基础，进一步根据土地均质均价原则采用地价水平归纳法、叠加法、专家评判法划分标定区域，在此基础上根据标准宗地选取原则，在每个标定区域内布设一宗标准宗地，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法评估并确定标准宗地地价，最后编制宗地地价修正体系。

（二）标定地价公示范围的划定

根据《标定地价规程》，公示范围划定应以行政辖区为基础，根据市场发育和政府的服务监管需求灵活确定；宜覆盖建成区、开发区，逐步拓展至近期城镇规划建设区。其次，公示范围不宜超过梧州市国土空间总体规划中确定的城镇开发边界；并且商服、住宅用地、商住用地、工业用地公示范围要在已建成或在建，并具备规模化用地的区域内划定；工业用地公示范围要在已具规模的工业园区内划定。

考虑到我市目前土地市场的发育情况，发生土地出让、转让的区域主要为市区建成区、近期规划开发区及工业园区等，因此确定本次标定地价公示范围为市区的建成区、近期规划开发区以及工业园区，其具体四至范围如下：东至粤桂合作特别试验区（梧州）、丰业半山一品，西至长洲不锈钢制品产业园、梧州市鑫梧水泥有限公司，南至梧州临港经济区循环片区，北至粤桂合作特别试验区（梧州）高新片区等合围区域。标定地价公示范围详见下图：    　                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           　

梧州市本级标定地价公示范围图

（三）标定区域的划分

根据标定区域划分的原则、要求及方法划分标定区域。最终确定标定区域54个，其中商服用地标定区域6个、住宅用地标定区域15个、商住混合用地标定区域23个、工业用地标定区域10个。

（四）标准宗地的布设及选取

在标定区划定的基础上，按照标准宗地的布设要求以及选取方法，分别选取出商服、住宅、商住混合、工业标定区域内具有代表性的宗地作为标准宗地（每个标定区域有且只有一宗标准宗地）。

（五）标准宗地地价的评估

在标准宗地地价内涵设定的基础上，根据《标定地价规程》、《城镇土地估价规程》要求结合市本级土地市场的实际情况，对标准宗地进行价格评估，最终确定标准宗地价格水平。

（六）地价内涵

标定地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值原则评估，并经政府确认、公布的，标准宗地在正常市场、现状条件下、于某一估价期日最高使用年期下的国有建设用地使用权价格。

1．估价期日：每年1月1日，本年度估价期日为2024年1月1日。

2．权利特征：完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。

3．土地使用权类型设定：按证载或经批准的土地使用权类型为依据设定为出让。

4．土地用途：按证载或经批准的合法用途设定。

5．容积率：按合法现状容积率或规划容积率设定（地上）。

6．使用年期的设定：出让土地设定为商服用途40年，住宅用途70年，工业用途50年。

7．开发程度：按“五通一平”设定，即宗地红线外五通（通上水、通下水、通电、通迅、通路），宗地红线内场地平整。

8．价格表现形式：商服用地土地价格表现形式为楼面地价和地面地价（容积率小于1时只列地面地价）；商住混合用地土地价格表现形式为楼面地价和地面地价；住宅用地土地价格表现形式为楼面地价和地面地价；工业用地土地价格表现形式为地面地价。

9．价格类型：出让土地的标定地价为出让土地使用权价格。

10．市场假设：市场特征为平稳正常情况、公开竞争市场条件。

五、工作成果

市本级标定地价评估成果，包括文字成果、图件成果、数据表格成果、数据库等。文字成果包括标准宗地标定地价评估报告和．标定地价体系建设报告。数据表格成果包括标准宗地基本信息登记表、标准宗地评估技术要点表、标定地价建议及结果表、标定地价信息公示表、标定地价修正体系表。图件成果包括标准宗地与标定区域布设图、标准宗地现场照片。

六、成果应用

标定地价的制定可为土地出让、补交土地价款等多项公共事务提供重要参考依据。标定地价作用如下：

（一）为政府制定土地市场管理政策提供依据，进一步促进我市公示地价体系的建立和完善；

（二）为政府出让土地使用权时计算土地出让金、企业清产核资和股份制改造中计算土地资产量及有关税费提供重要依据，如国有土地使用权转让申报成交价格比标定地价低20％以上的，市、县人民政府可行使优先购买权；

（三）为已购公有住房和经济适用住房上市缴纳土地出让金提供依据，如在已购公有住房和经济适用住房上市出售时，缴纳土地出让金按不低于标定地价的10％确定；

（四）为危旧房以限价住房方式进行住房改造后应分摊的土地出让金提供依据，如危旧房以限价住房方式进行住房改造，改造后的住房建筑面积属于还建的住房面积部分，其土地出让金按标定地价的10％确定，列入建设成本；不属于还建的住房面积部分的，其土地出让金按标定地价的40％确定，列入建设成本。

解读单位：梧州市自然资源局

联　系　人：覃松梅

联系电话：0774—6029278