《梧州市本级城镇土地定级与基准地价更新成果》政策解读

一、背景依据

2016年10月19日，自治区国土资源厅办公室印发《关于进一步规范城镇基准地价成果编制和验收工作的通知》（桂国土资办〔2016〕460号），要求每三年应对基准地价进行更新并向社会公布实施。2017年7月13日，国土资源部办公厅印发《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号），要求加强公示地价体系建设和管理，同时对基准地价提出了新的要求，自2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共管理与公共服务项目用地基准地价；2020年5月13日，自然资源部办公厅印发《关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号），要求每三年应对基准地价进行更新并向社会公布实施。

梧州市上轮基准地价于2020年开展评估、完成并颁布实施的，距今已经接近四年。近几年，随着我市经济建设的快速发展，基础设施的不断完善，社会经济状况和土地市场价格水平发生了较大变化，基准地价水平与当前市场交易价格水平产生了偏差，有必要对城镇土地级别、基准地价进行更新调整。为保证土地市场良性发展，市自然资源局于2023年10月开展本次城镇土地定级与基准地价评估更新工作。

二、目标任务

按照《城镇土地分等定级规程》（GB／T　18507－2014）、《城镇土地估价规程》（GB／T　18508－2014）和自治区自然资源厅文件的要求，本次基准地价更新调整的目的是：　

（一）指导土地市场价格，规范土地市场交易，使城镇土地级别与基准地价的更新成果更加符合梧州市城镇土地价格的客观实际，保持城镇基准地价成果的科学性和现势性；

（二）加强政府对土地市场的管理，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率；

（三）加快城镇土地使用制度改革，为政府制定各项土地税费政策和标准提供科学依据；

（四）为土地开发、经营投资者的市场交易行为提供价格和决策参考；

（五）为企事业单位清产核资，进行土地资产评估和成本核算提供服务；

（六）为提高地价管理工作效率，实现对地价的动态监测，以达到基准地价动态更新、地价预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等目的；

（七）显化土地资产价值，为自然资源资产核算提供依据。

三、项目工作开展情况

（一）前期准备工作

为确保顺利完成梧州市城镇土地定级与基准地价更新工作，2023年10月，市自然资源局和广西金土资产房地产不动产评估有限公司组成技术工作小组，由相关人员组成了项目组、调查组，明确各自工作分工后，各小组分头行动，为城镇土地定级与基准地价更新工作开展做好前期准备工作。

（二）资料调查收集与整理工作　

2023年10月开展外业调查工作，对资料收集、外业调查人员进行培训，调查分外业采点和资料收集两大组开展工作，外业采点组每组2人，共分4个小组，资料收集组由2人组成，通过函表、访问和实地调查等方式到各有关部门收集所需资料。后将调查收集到的资料进行归类、整理和检验，剔除数据值异常以及数据不完整的资料，将合格的资料数据录入计算机，建立定级估价资料数据库。

经过外业人员的努力，城区总共收集到一千多个样点，以及十多个部门和各乡镇提供的资料，资料类型有文本、表格以及图件，为定级和估价工作打好了基础。

（三）资料分析处理形成初步成果

2023年11月完成内业工作并形成初步成果提交相关部门进行论证，主要工作内容如下：

1．根据既定的土地定级估价技术路线，评定土地定级因素、因子对土地质量的影响，初步划分土地级别。

2．分析处理各类地价调查资料，采用不同的方法，测算样点地价，在样点地价分布状态检验和异常值剔除后，根据地价的空间分布规律调整、修订定级初步结果，确定最终土地级别，评估级别基准地价。

3．根据各商业街道的商业繁华情况以及租金调查情况划分路线价段，根据测算出的样点地价，评估各路线段的商业路线价。

4．更新基准地价修正系数体系。

5．更新地价监测区段，选择地价动态监测点，评估监测点地价，更新城市地价动态监测体系。

6．将定级估价成果提交专家及各部门研究讨论，并根据有关意见对成果做进一步校核、修改和完善。

（四）召开论证会　

2023年11月中旬对梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果进行论证。各相关单位对梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果提出修改和完善的意见和建议，课题组针对意见和建议进行研究并做出相应的调整和完善。

（五）召开听证会

2023年12月15日上午，市自然资源局组织召开梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果听证会，审议梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果。

（六）成果验收

2024年1月18日上午，自治区自然资源厅召开梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果评审会议，更新成果通过专家验收评审。2024年7月18日，自治区自然资源厅印发《关于同意公布实施梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果的批复》（桂自然资函〔2024〕1185号），同意我市公布该成果。

四、工作内容及工作成果

（一）工作内容

1．“以网格为基本定级单元，收集定级因素相关资料，分析定级因素指标，运用多因素综合评判法计算单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别分值界限，依次划分土地级别，并将土地级别落实到定级单元上，利用市场交易样点地价进行校核”为技术路线，进行全域覆盖的土地定级。

2．“在更新土地级别的基础上，用市场交易价格等资料分商服、住宅、工业和公共管理与公共服务用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线，测算级别内样点均价再利用“样点地价与样点所在的网格单元总分值建立数学模型”综合分析确定梧州市各类用地的基准地价。

3．根据《广西城镇基准地价数据库建设标准》的要求，以更新后的土地级别和基准地价成果为基础，更新城镇基准地价数据库。

（二）主要工作成果

1．文字报告

1.1《梧州市城镇土地定级与基准地价更新评估工作报告》

1.2《梧州市城镇土地定级与基准地价更新评估技术报告》

1.3《梧州市城镇土地定级与基准地价更新成果应用手册》

2．表格成果

2.1《梧州市城镇级别基准地价表》

2.2《梧州市商业路线价表》

2.3《梧州市城镇商服用地基准地价修正系数表及说明表》

2.4《梧州市城镇住宅用地基准地价修正系数表及说明表》

2.5《梧州市城镇工业用地基准地价修正系数表及说明表》

2.6《梧州市城镇公共管理与公共服务用地基准地价修正系数表及说明表》

3．图件成果

3.1土地定级与基准地价更新范围图

3.2梧州市城镇商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地级别基准地价图

3.3梧州市商业路线价图

4．电子数据成果

建立梧州市城镇土地定级与基准地价数据库，并完成基准地价成果电子化备案。分别包括文字报告、表格成果、电子数据成果等。

五、基准地价内涵

（一）估价基准日

基准地价评估基准日为2023年9月30日。

（二）设定土地开发程度

宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），宗地内“场地平整”。

（三）设定土地使用年期

按各类用途的法定最高出让年限。商服用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年，公共管理和公共服务用地为50年。

（四）设定容积率

商服用地平均容积率为1.0，住宅用地平均容积率为2.5，工业用地平均容积率为1.0，公共管理与公共服务用地一类平均容积率2.0，公共管理与公共服务用地二类平均容积率为0.5。

六、基准地价更新的范围

本次梧州市城镇土地定级与基准地价更新的四至范围为：东至思扶村黄茅山，南至题甫村，西至包茂高速，北至旺甫河；本次城区评估范围总面积为19368.90公顷，较上一轮评估面积增加了754.46公顷。

图1 　梧州市城区基准地价评估范围图

七、基准地价定义说明

（一）基准地价是指同一土地级别范围内同类用途的区域性土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。

（二）基准地价使用范围为国有土地有偿使用，与城市房屋拆迁、集体土地征收价格没有直接关系。

（三）基准地价并不是宗地价格，宗地若不适用基准地价系数修正法进行评估，也可采用市场比较法、收益还原法、剩余法等其他方法评估确定宗地价格。

解读单位：梧州市自然资源局

联　系　人：覃松梅

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